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公平竞争

出品|网易财经智库

剪辑|许媛媛 主编|杨泽宇

“光远不雅察”是网易财经智库“C位不雅察”和有名经济学家马光远商量打造的财经IP节目，以客不雅、感性、久了的视角，解读时下热议的财经和社会问题。

NO.001 马光远：建议取消房地产预售制

9月22日，一微信显示名称“耿卫平局长”74“工作通知群”中发言“明天一回戴套。”群聊截图网上流传后引发热议。

60S重心速读：

1.屋子刚启动建，预售的买房者就把通盘钱齐给开拓商，不单是包括建变本钱，以致连利润齐杀青了，这种预售制搞得像传销。买房者还没住上新址，就背上贷款，这对买房者独特不公说念，民众莫得这样不公说念的预售。

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2.中国房地产商场上绝大多数的屋子是烂屋子，独特是2015年以后的屋子，品性相配差。许多东说念主问，70年产权到期后怎样办？我觉得，花费者根蒂毋庸沟通70年后的问题，因为许多屋子30年以后可能就得大维修。由于限价策略的存在，开拓商倾向于偷工减料，能省本钱就省本钱。

3.2023年7月24日的中共中央政事局会议通稿未提“房住不炒”的原因是没东说念主炒屋子。现时通盘这个词房地产商场的“温度”是偏低的。我的感受很明显，以前房地产商场好的技术，每天齐能接到中介的电话。最近两个月，房产中介齐莫得给我打电话。

正文：

建议取消房地产预售制

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有东说念主说，要是公摊取消之后，房价不就涨了吗？捏这种不雅点的东说念主数学可能有问题。比如，你原本买了个70平米的屋子，不是100平米，把内部的猫腻拿掉，说不定总价还会降下来。往日你买了个100平米的屋子只拿到70平米，取消公摊面积之后，你买个70平米的屋子，那是实真实在的70平米。有些东说念主说，加上公摊面积，老匹夫取得感强。这不是自欺欺东说念主吗？咱们要是取消公摊面积，才是实真实在的往复。

公摊面积必须和预售轨制同期撤销。咱们现时的房地产预售轨制来自中国香港。但中国香港的房地产预售轨制所有这个词不是这样。第一，中国香港的房地产预售不是一次性把通盘的钱齐给开拓商，而是按照工程进程分批次给。到临了收房的技术，还保留一部分钱作为屋子的质地保证。要是屋子有什么问题，开拓商拿不走这笔钱。对预售的买房者来讲，中国香港在这方面有所有这个词的保护，它有专诚的监管机构，还有讼师盯着钱款去处。

在中国内地，屋子刚启动建，预售的买房者就把通盘钱齐给开拓商了，不单是包括建变本钱，以致连利润齐杀青了，搞得像传销。买房者还没住上新址，就背上贷款，这对买房者独特不公说念。海外也有房地产预售轨制，包括好意思国和欧洲一些国度，然而他们的预售是卓越于定金的见解，绝大部分的钱是开拓商盖完以后才委用的。

咱们现时出现大面积的烂尾房，不即是预售导致的吗？以致开拓商资金弥留的技术，老是有东说念主念念要打房贷的主意，挪用到别的处所。预售是一个赤裸裸的不公说念的轨制，为什么不成取消？

“保交楼”是一个底线，哪怕开拓商没钱，政府也应该匡助老匹夫一定拿到房，要是老匹夫钱给了、款贷了，还着房贷，临了屋子拿不到，这是没法儿交接的。反过来，房地产预售轨制必须作念大的修改，不然下一步还会出问题。

提前还贷可能省不了若干钱

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提前还贷的东说念主一定要作念一个全面的衡量，而不是凑扰乱。为了提前还贷给我方加多过多的压力，莫得任何苦要，因为省不了若干钱。从耐久看，利率是阻挡变动的。莫得通胀的技术，利率是往下走的，然而一朝出现通胀，利率是往上走的。比如往日好意思国事0利率，以致负利率，现时好意思国的利率还是到5.25%以上。当利率变高，以前的贷款即是合算的。

况兼从中国广义货币（M2）的刊行来讲，要是拉长到10年、20年的技术线去看，一般老匹夫是占低廉的，因为“钱不值钱”。在中国，利率往上走的概率大于利率往下走的概率，利率往下走是少数。但现时看来，通盘这个词房贷利率着落是势必的，因为央行用的词是“指引”。在中国的策略语境下，“指引”即是要必须干这件事，而不是弹性的可干可不干。

中国现存的首付比例和房贷利率，仍然有着落的空间。比如北京泛泛住宅首套房首付比例是35%，远远高于许多城市（首套房的首付比例为20%），还有着落的空间。将来，首套房贷利率下限保管在4%以下将成为常态。

2023年7月24日的中共中央政事局会议通稿未提“房住不炒”的原因是没东说念主炒屋子。现时通盘这个词房地产商场的“温度”是偏低的。我的感受很明显，以前房地产商场好的技术，每天齐能接到中介的电话。最近两个月，房产中介齐莫得给我打电话。这讲解房地产商场降温了，咱们需要转念购房策略，欧博体育注册即使一线城市需要保留限购策略，也应该大幅度转念，因为房地产商场和往日所有这个词不相通。

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“房住不炒”会成为一个耐久策略。往日咱们把房地产行为经济增长的器用，房地产是撑捏产业。建议“房住不炒”以后，并不是隧说念不让投资房地产，要是没东说念主投资房地产，买了屋子唯一我方住，那租的屋子由谁提供？

往日房地产商场的问题是过热，是以咱们开了无数“退烧药”，现时房地产“温度”降到正常以下，咱们需要对策略进行“颠覆性重建”。

第一，关于现时还没屋子的东说念主，咱们在策略上饱读舞，金融方面，首付比例低小数，利率低小数；税费方面降税费；其他方面作念一些配套。

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第二，关于有了屋子念念改善住房条目的东说念主，现存的改善性策略过于严格。比如，一线城市二套房泛泛住宅首付最低60%，非泛泛住宅首付最低80%，买二手房能贷的款卓越有限。要是你在其他处所有房贷，恒久算二套，叫认房又认贷。即贷款买房时，只须借债东说念主名下有房或有房贷记载，齐将被界定为二套房或以上。这是很严格的，将来不错转念。要是能把改善性住房首付转念到30%—35%，将裁减许多东说念主的职守，开释改善型需求。

中国大多数城市齐不缺屋子，然而缺好屋子

往日几年，中国房地产限价策略导致商场上出现了许多烂屋子。开拓商出于利润沟通，倾向于不去追求好的品性，而是建差的屋子。因为有限价策略，品性越差，开拓商赚得越多。我也曾见过许多开拓商原本念念作念品性好的楼盘，适度好屋子建成以后，到住建部门备案价钱，住建部门批的价钱仍然是和差屋子相通，这对开拓商来讲利润被压缩。

从量上来讲，中国大多数城市齐不缺屋子，然而缺好屋子。从开拓商的角度来讲，它们对商场自己有判断——开拓商场上困难的好屋子，才调赢利。咱们要饱读舞好的开拓商开拓好的住房，这意味着策略要配套，不成限价，好的屋子应该体现好的价钱。包括房屋智能化程度的提高等。为什么很少有开拓商发展全屋智能？即是因为智能化需要一笔很大的开销，限价以后，开拓商当然不会加多本钱。

过程此次的房地产转念，无数的开拓商一定会分化。往日，百分之八九十的开拓商齐不把元气心灵放在提高楼盘品性上，因为作念了也分辨算。开拓商靠高杠杆、高债务、高盘活率“三高风光”，拚命盖屋子，临了推到商场上的许多齐是烂屋子。将来，这些不提高楼盘品性的开拓商细目会被淘汰。事实上，中国房地产商场的转念远远莫得完成。要是商场上80%的开拓商不被淘汰掉，这个商场漂浮不外来。

中国房地产商场上绝大多数的屋子是烂屋子，独特是2015年以后的屋子，品性齐相配差。许多老匹夫在房价飞涨的阶段，买了价钱高、质地次的屋子。现时许多东说念主问，70年产权到期后怎样办？我觉得，花费者根蒂毋庸沟通70年后的问题，因为许多屋子30年以后可能就得大维修。由于限价策略的存在，开拓商倾向于偷工减料，能省本钱就省本钱。

其实屋子自己也应该是高技术的结晶。欧洲有许多东说念主家里恒温恒湿，根蒂毋庸空调，咱们还差得很远。中国的屋子一到冬天开暖气干得不行，一到夏天热得不行，必须用空调。科技发展到今天，屋子内部还必须用空调，这是欺凌。空调这种东西早就应该被淘汰了。恒温恒湿的见解还是很流行了，然而为什么企业不作念？因为策略层面莫得饱读舞。要是咱们从策略层面多饱读舞绿色建筑、低碳建筑，那情况将会不相通。

中国许多别墅叫“别墅”，但品性不一定好。以致有些别墅的质地可能比泛泛住宅还差。因为建别墅很简便，但盘算和成就一栋高层的住宅还挺复杂。开拓商把别墅委用以后，有些业主选拔拆了重建，因为他们就冲着那块地去的。

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往日房地产投资很热的技术，有些东说念主忽悠有钱东说念主买别墅投资。干系词，北京涨得最慢的屋子即是别墅，其涨幅以致比经济适用房还低。因为别墅距离很远，总价又高，买别墅投资的东说念主基本没赢利。别墅不代表高端，百分之八九十的屋子齐是烂屋子，品性不外关。下场暴雨，别墅漏水的情况相配广宽。

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